Le projet Conscience Sociale trouve ses racines dans la conviction partagée début 2005 de la bulle immobilière occidentale et de sa dimension sociale. Nous maintenons depuis lors une veille constante sur ce sujet.
Le mois dernier nous avons souligné sur les réseaux sociaux le grand intérêt du livre de Sylvain Péritel et Philippe Schneider " 2015 : La grande chute de l'immobilier occidental" paru aux Editions Anticipolis. Un travail tres fouillé, très dense, qui va beaucoup plus loin qu'une étude d'économétrie, avec des propositions de politiques publiques très argumentées. Beaucoup d'exemple très concrets, 4 pays passés à la loupe plus 3 zooms inédits sur l'Europe Centrale, forment un contenu particulièrement attractif. En résumé : une anticipation politique de grande qualité et une forte contribution à un débat public majeur !
Ces propositions de politiques publiques vont dans le même sens (en étant plus précises) que celles redigées par Mickaël Mangot ( Les Générations Deshéritées , février 2012) que je recommande également, mais ce dernier s'il se limite à la France, n'aborde pas seulement l'immobilier, ce sont donc des ouvrages complémentaires.
Enfin, dans aucun des 2 ouvrages (notamment la section "Comment éviter une nouvelle bulle"), je n'ai pas vu mentionné la nécessité d'apporter plus de transparence au marché immobilier : les bases des prix des notaires devraient être disponibles sur internet avec un délai de 15 jours après la signature de l'acte final, anonymisés, et faciliter la recherche et la comparaison des prix pour des biens similaires dans une zone donnée. Les services dans cet esprit qui existent aujourd'hui sont tres partiels et partials, ou présente un délai de publication trop grand.
Ce mois-ci, témoin de cet apport accru de transparence, un nouvel indicateur graphique nous est apparu dans l'irremplaçable publication mensuelle de Jacques Friggit :
Nous pouvons constater :
- que si l'on se réfère au montant total des ventes, la bulle de 2001-2008 s'était entièrement dégonflée avant de commencer à se reformer
- que c'est entièrement faux si on se rapporte au nombre de ventes
- que la hausse spectaculaire des prix 2001-2008 s'est accompagnée d'une baisse continue du nombre de ventes, qui contraste avec le mythe de "tout le monde achète" dont on nous a constamment rebattu les oreilles. En 2008, au sommet de la bulle on est déjà à des plus bas historiques en terme de nombre de ventes (avant la dégringolade qui a suivie). Encore une fois, on a fait exprès de confondre : "je donne envie à tout le monde d'acheter" avec "tout le monde achète". Ce qui veut dire aussi que de plus en plus de gens se sont trouvés exclus de la propriété à cause de l'envolée des prix
- que la baisse des prix entre 2008 et 2009 ne s'est pas accompagnée d'une remontée du nombre de ventes, au contraire la baisse s'est accentuée : il faut mettre cela en rapport avec la baisse du pouvoir d'achat des ménages qui s'est encore dégradée pendant cette période, ainsi que leur confiance en l'avenir, confiance qui a commencé à se rétablir mi-2009 (mais reste très loin du compte). Une partie des acheteurs potentiels a peut-être aussi préféré attendre pour bénéficier d'encore plus de baisse, mais dans ce cas c'est une attente volontaire et non subie donc le désagrément est faible
- qu'au moment où les prix connaissent en 2012 une nouvelle tendance forte à la baisse, le nombre de ventes est toujours 20% plus bas que sa tendance longue, et encore inférieur au creux qui a suivi la mini-bulle de 1991.
Au final, si la marque d'une bulle immobilière se trouve bien dans le niveau des prix, le "bon niveau de prix à atteindre" c'est bien quand le nombre de ventes retrouve son couloir de tendance longe. En effet, c'est alors le signe d'un équilibre retrouvé entre demande et offre de logement, où le marché du logement n'exclut pas davantage de personnes de l'accès à une nouvelle propriété. L'implicite ici consiste à ne pas remettre en cause les habitudes modernes de mobilité immobilière (en moyenne un foyer change de logement tous les 7 ans). Mais ce n'est pas un impératif de société, bien au contraire. Le dégonflement nécessaire des bulles immobilières occidentales, si il s'étale sur la durée, pourrait changer bien des comportements en matière d'acquisition de logements. Nous ne sommes pas non plus à l'abri d'une rupture du marché immobilier encore plus brutale qu'en 2008. La tournure des évènements qui se jouent actuellement dans la poudrière du Moyen-Orient (embrasement Syrie-Iran-Arabie Saoudite-Israël-Palestine-Irak-Afghanistan sans compter les Etats satellites et les puissances mondiales en arrière plan) peut produire cet effet. Je vous conseille vivement la lecture du dernier Global Europe Anticipation Bulletin à ce sujet.
